Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку

Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку

© Елена Шангареева

Банки, наконец, начали снижать цены на залоговые квартиры. Таким образом, жильё с обременением уже не самый дорогой продукт на рынке недвижимости, а вполне доступное предложение со своими преимуществами.

Отмечают, что покупка квартиры проштрафившегося заемщика или вовсе конфискованная банком для реализации может обойтись дешевле. Однако о таких сделках говорят, что они громоздки и не совсем понятно, могут ли банки вместе с квартирой скинуть и обязательства прежнего хозяина жилья на плечи покупателя? Попробуем разобраться...

«Подобные сделки,- говорит специалист по ипотеке «Ипотечного Центра» г. Кемерово Елена Золотарёва, — в настоящее время довольно распространены и совершаются не всегда по вынуждению банком заёмщика. Бывают ситуации, когда семья желает расширить свою жилплощадь, а ипотеку еще предстоит выплачивать с десяток лет. Для них это единственный реальный способ улучшить свои жилищные условия. Также использовать подобную возможность могут заёмщики, которые планируют переехать в другой город. При этом риски сделок с кредитными квартирами минимальны, ведь банки, страхуя свою деятельность, всё досконально проверяют, выставленные на продажу объекты уже прошли экспертизу страховых компаний и контроль в органах, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество, что обеспечивает безопасность сделки. К тому же, приобретение в кредит залоговой квартиры экономит время на регистрации».

Существует несколько способов покупки залогового жилья.

Если покупатель вносит полную стоимость квартиры

Один из путей: гасим кредит, дожидаемся закладную и заключаем основной договор. Подробнее это выглядит так: прежде чем оформить договор купли-продажи, с квартиры в Росреестре снимается обременение. Разрешение на это даёт банк-залогодержатель после того, как покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита. До освобождения недвижимости от залога, деньги хранятся в ячейке банка и только потом поступают в счёт полной оплаты займа. Далее закладную вместе с договором купли-продажи следует передать в Росреестр, где зарегистрируют сделку и переход права собственности от продавца к покупателю в течение 5 рабочих дней (ускоренный вариант) или через месяц, т.е. 28 рабочих дней (обычный вариант). После чего покупатель получает новое свидетельство о государственной регистрации права, свободное от обременения.

«Вероятен и такой исход, — отмечает наш консультант Елена Золотарева, — что продавец вдруг откажется от сделки после того, как квартира будет освобождена из-под залога. В этом случае покупателю придётся в судебном порядке обязать вторую сторону завершить продажу или возместить оплаченную ему сумму. На этот случай специалисты рекомендуют составлять предварительный договор задатка. Подписать его можно и без присутствия юриста, но важно его правильно составить».

Для покупателя с деньгами есть и другой способ

Выкупаем квартиру из-под залога за один день. В этом случае продавцу, т.е. заёмщику банка, придётся заплатить 1% от остатка суммы кредита. Как поясняет Елена Золотарёва, это условие банка, при котором срок ожидания разрешения на то, чтобы снять обременение в Росреестре сокращается с трёх дней до нескольких часов. Такой путь более безопасный, потому что всё происходит в один день: покупатель оплатил и получил квартиру. Но обычно кемеровчане таким способом не пользуются, а договариваются подождать.

Если покупатель приобретает квартиру по ипотеке

Лучше взять кредит в том же банке, у которого желаемые квадратные метры находятся под залогом. Такой подход немного упростит процесс. Кроме того, есть положительный момент для самого покупателя: если это ему выгодно, он может воспользоваться теми же условиями, на которых продавец взял ипотеку, это касается процентной ставки. Всё остальное: долги, штрафы, пени, — не должны и не возлагаются на нового заёмщика. Покупатель будет платить только по своей кредитной истории. В этом случае банк подписывает разрешение, выводит из-под залога выставленную на продажу квартиру и регистрирует залог на нового заёмщика.

Ипотеку можно взять и в другом банке

Где искать залоговые квартиры?

Банки. С начала 2009 года на сайтах едва ли не всех банков появились специальные странички с информацией о продаже залогов. Сегодня кредитные учреждения предлагают переоформить заем с дефолтного заемщика на нового клиента, причем, ставка по кредиту может быть более выгодной, чем предоставляемая на общих основаниях. Программы кредитования, лояльные к новым покупателям, предлагают ВТБ24, Сбербанк России, Собинбанк, Дельтакредит, Альфа-банк, МДМ и другие.

АИЖК. Информация о выставляемых на торги предметах ипотеки размещается на сайте АИЖК и Федеральной службы судебных приставов. Первый шаг для покупки залоговой квартиры в этом случае — обратиться к организатору торгов и направить ему свою заявку для участия в торгах в качестве покупателя.

Возможно, покупатель нашёл более выгодные для себя условия ипотечного кредитования в другом банке. Тогда продажа объекта будет согласовываться между кредиторами (банками). Для этого покупатель получает выписку из реестра об обременении квартиры. Банки согласовывают условия сделки, обычно это происходит с помощью брокеров агентств недвижимости. После того как кредитор покупателя переведёт деньги на погашение займа продавца, в один день снимается с квадратных метров залог. Затем квартиру регистрируют на нового заёмщика под залогом его банка-кредитора.

Еще один способ — аукцион

Аукционы заложенной недвижимости в настоящее время проводятся некоторыми банками. Среди них первым проводить торги имущества с просроченным кредитом в 2009 начал Сбербанк на территории Санкт-Петербурга. В Кемерово продавать с молотка жильё, от которого отказались заёмщики, начали еще в 2007 году по инициативе АИЖК. Такие аукционы проводятся в нашем городе до сих пор. Объявления о начале торгов, как правило, публикуют в местных газетах. Проходит залоговый аукцион по следующим правилам: в течение 2 месяцев организатор готовит к публичным торгам конфискованную недвижимость, за 30 дней до аукциона информация о квартире появляется в пресс. О времени, месте и стартовой цене в те же сроки сообщается в банк и заёмщику. Победитель в торгах за 10 дней должен оплатить счёт, указанный в протоколе аукциона. В это же время утверждается акт о проведении торгов с указанием всех его участников. На основании этого акта нотариус выдаёт победителю свидетельство о приобретении квартиры на аукционе.

В чем выгода?

Сильно сэкономить на сделках с залоговым жильём, пожалуй, не получится, хотя и может подвернуться вариант ну с очень плачевной ситуацией заёмщика, когда банк в срочном порядке стремится выручить деньги от продажи на погашение основного долга. В случае принудительной продажи покупателю необходимо проверить, есть ли у банка судебное решение на взыскание и не обжаловано ли оно собственником залоговой квартиры. Иначе хозяин жилья на вполне законных основаниях отстоит своё право в суде. Важно заметить, что конфискация и последующая продажа имущества для банка — крайняя мера. Кредиторам не выгодно изымать залоговую недвижимость. Это, прежде всего, потеря клиента, потеря прибыли да еще и убытки по просроченной ипотеке, которые не возместит продажа залоговой квартиры. Но хочется успокоить заёмщиков, которые столкнулись с финансовыми проблемами. Не нужно бояться этих сделок. Заёмщику, пока он еще не погряз в долгах, они действительно помогают решать затруднительное положение с выплатами ипотеки. И не стоит дожидаться взыскания, можно самим обратиться за помощью к риэлторам. Для продавца, не имеющего больше возможности выплачивать ипотеку, это единственный способ вытащить себя из долговой ямы и сохранить нормальную кредитную историю.

«Пока в Кемерово небольшой спрос на залоговое жильё. К примеру, в нашем агентстве из всех объектов, с которыми работают риэлторы, залоговых только два, — комментирует ситуацию наш сегодняшний консультант Елена Золотарева. — Интерес покупателей к этому продукту может подняться, если его стоимость, будет ниже рыночной. Не знаю, возможно ли это, ведь в основном на продажу выставляют фонд, взятый в ипотеку до 2008 года, до кризиса. Тогда цены были завышены, многим горожанам удалось взять кредит без первоначального или с минимальным взносом, а это усугубило суммы выплат. Сегодня рыночные цены квартир снижаются, вырученных средств едва хватает, чтобы покрыть затраты банка на кредит. Пока привлекает в сделках с залоговыми квартирами, разве что, нижний уровень процентной ставки. Хотя некоторые залогодержатели уже идут на уступки как в плане продажи квартир, так и в плане прощения штрафов и пени. В нашей практике был случай, когда заёмщику через суд удалось отменить штрафы. Здесь в каждом случае вопрос решается индивидуально».

Источник: http://kemipoteka.ru/about/media04.html

Вместе с этой статьей еще читают следующие статьи:

Рубрика «Ипотека»

В России запускают альтернативу классической ипотеке

Доходная ипотека. Купить и сдать в аренду

Как взять ипотеку при маленькой зарплате

Как купить жилье в ипотеку

Как купить квартиру без кабальной ипотеки

Как можно сэкономить на ипотеке

Перейти на содержание специального выпуска №1 «Вопросы недвижимости» (приложение к электронному изданию «Клуб руководителей»)

Вход в систему

Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку