. Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку | Консалтинговая компания "Сфинкс"

Вход в систему

Курсы валют на Банкир.Ру

Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку

 Рубрика «Ипотека»

 
Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку
 
© Елена Шангареева
 
Банки, наконец, начали снижать цены на залоговые квартиры. Таким образом, жильё с обременением уже не самый дорогой продукт на рынке недвижимости, а вполне доступное предложение со своими преимуществами.
Отмечают, что покупка квартиры проштрафившегося заемщика или вовсе конфискованная банком для реализации может обойтись дешевле. Однако о таких сделках говорят, что они громоздки и не совсем понятно, могут ли банки вместе с квартирой скинуть и обязательства прежнего хозяина жилья на плечи покупателя? Попробуем разобраться...
«Подобные сделки,- говорит специалист по ипотеке «Ипотечного Центра» г. Кемерово Елена Золотарёва, — в настоящее время довольно распространены и совершаются не всегда по вынуждению банком заёмщика. Бывают ситуации, когда семья желает расширить свою жилплощадь, а ипотеку еще предстоит выплачивать с десяток лет. Для них это единственный реальный способ улучшить свои жилищные условия. Также использовать подобную возможность могут заёмщики, которые планируют переехать в другой город. При этом риски сделок с кредитными квартирами минимальны, ведь банки, страхуя свою деятельность, всё досконально проверяют, выставленные на продажу объекты уже прошли экспертизу страховых компаний и контроль в органах, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество, что обеспечивает безопасность сделки. К тому же, приобретение в кредит залоговой квартиры экономит время на регистрации».
Существует несколько способов покупки залогового жилья.
Если покупатель вносит полную стоимость квартиры
Один из путей: гасим кредит, дожидаемся закладную и заключаем основной договор. Подробнее это выглядит так: прежде чем оформить договор купли-продажи, с квартиры в Росреестре снимается обременение. Разрешение на это даёт банк-залогодержатель после того, как покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита. До освобождения недвижимости от залога, деньги хранятся в ячейке банка и только потом поступают в счёт полной оплаты займа. Далее закладную вместе с договором купли-продажи следует передать в Росреестр, где зарегистрируют сделку и переход права собственности от продавца к покупателю в течение 5 рабочих дней (ускоренный вариант) или через месяц, т.е. 28 рабочих дней (обычный вариант). После чего покупатель получает новое свидетельство о государственной регистрации права, свободное от обременения.
«Вероятен и такой исход, — отмечает наш консультант Елена Золотарева, — что продавец вдруг откажется от сделки после того, как квартира будет освобождена из-под залога. В этом случае покупателю придётся в судебном порядке обязать вторую сторону завершить продажу или возместить оплаченную ему сумму. На этот случай специалисты рекомендуют составлять предварительный договор задатка. Подписать его можно и без присутствия юриста, но важно его правильно составить».
Для покупателя с деньгами есть и другой способ
Выкупаем квартиру из-под залога за один день. В этом случае продавцу, т.е. заёмщику банка, придётся заплатить 1% от остатка суммы кредита. Как поясняет Елена Золотарёва, это условие банка, при котором срок ожидания разрешения на то, чтобы снять обременение в Росреестре сокращается с трёх дней до нескольких часов. Такой путь более безопасный, потому что всё происходит в один день: покупатель оплатил и получил квартиру. Но обычно кемеровчане таким способом не пользуются, а договариваются подождать.
Если покупатель приобретает квартиру по ипотеке
Лучше взять кредит в том же банке, у которого желаемые квадратные метры находятся под залогом. Такой подход немного упростит процесс. Кроме того, есть положительный момент для самого покупателя: если это ему выгодно, он может воспользоваться теми же условиями, на которых продавец взял ипотеку, это касается процентной ставки. Всё остальное: долги, штрафы, пени, — не должны и не возлагаются на нового заёмщика. Покупатель будет платить только по своей кредитной истории. В этом случае банк подписывает разрешение, выводит из-под залога выставленную на продажу квартиру и регистрирует залог на нового заёмщика.
 

Ипотеку можно взять и в другом банке

 

  Где искать залоговые квартиры?

 

Банки. С начала 2009 года на сайтах едва ли не всех банков появились специальные странички с информацией о продаже залогов. Сегодня кредитные учреждения предлагают переоформить заем с дефолтного заемщика на нового клиента, причем, ставка по кредиту может быть более выгодной, чем предоставляемая на общих основаниях. Программы кредитования, лояльные к новым покупателям, предлагают ВТБ24, Сбербанк России, Собинбанк, Дельтакредит, Альфа-банк, МДМ и другие.
АИЖК. Информация о выставляемых на торги предметах ипотеки размещается на сайте АИЖК и Федеральной службы судебных приставов. Первый шаг для покупки залоговой квартиры в этом случае — обратиться к организатору торгов и направить ему свою заявку для участия в торгах в качестве покупателя.
Возможно, покупатель нашёл более выгодные для себя условия ипотечного кредитования в другом банке. Тогда продажа объекта будет согласовываться между кредиторами (банками). Для этого покупатель получает выписку из реестра об обременении квартиры. Банки согласовывают условия сделки, обычно это происходит с помощью брокеров агентств недвижимости. После того как кредитор покупателя переведёт деньги на погашение займа продавца, в один день снимается с квадратных метров залог. Затем квартиру регистрируют на нового заёмщика под залогом его банка-кредитора.
  Еще один способ — аукцион
Аукционы заложенной недвижимости в настоящее время проводятся некоторыми банками. Среди них первым проводить торги имущества с просроченным кредитом в 2009 начал Сбербанк на территории Санкт-Петербурга. В Кемерово продавать с молотка жильё, от которого отказались заёмщики, начали еще в 2007 году по инициативе АИЖК. Такие аукционы проводятся в нашем городе до сих пор. Объявления о начале торгов, как правило, публикуют в местных газетах. Проходит залоговый аукцион по следующим правилам: в течение 2 месяцев организатор готовит к публичным торгам конфискованную недвижимость, за 30 дней до аукциона информация о квартире появляется в пресс. О времени, месте и стартовой цене в те же сроки сообщается в банк и заёмщику. Победитель в торгах за 10 дней должен оплатить счёт, указанный в протоколе аукциона. В это же время утверждается акт о проведении торгов с указанием всех его участников. На основании этого акта нотариус выдаёт победителю свидетельство о приобретении квартиры на аукционе.
В чем выгода?
Сильно сэкономить на сделках с залоговым жильём, пожалуй, не получится, хотя и может подвернуться вариант ну с очень плачевной ситуацией заёмщика, когда банк в срочном порядке стремится выручить деньги от продажи на погашение основного долга. В случае принудительной продажи покупателю необходимо проверить, есть ли у банка судебное решение на взыскание и не обжаловано ли оно собственником залоговой квартиры. Иначе хозяин жилья на вполне законных основаниях отстоит своё право в суде. Важно заметить, что конфискация и последующая продажа имущества для банка — крайняя мера. Кредиторам не выгодно изымать залоговую недвижимость. Это, прежде всего, потеря клиента, потеря прибыли да еще и убытки по просроченной ипотеке, которые не возместит продажа залоговой квартиры. Но хочется успокоить заёмщиков, которые столкнулись с финансовыми проблемами. Не нужно бояться этих сделок. Заёмщику, пока он еще не погряз в долгах, они действительно помогают решать затруднительное положение с выплатами ипотеки. И не стоит дожидаться взыскания, можно самим обратиться за помощью к риэлторам. Для продавца, не имеющего больше возможности выплачивать ипотеку, это единственный способ вытащить себя из долговой ямы и сохранить нормальную кредитную историю.
«Пока в Кемерово небольшой спрос на залоговое жильё. К примеру, в нашем агентстве из всех объектов, с которыми работают риэлторы, залоговых только два, — комментирует ситуацию наш сегодняшний консультант Елена Золотарева. — Интерес покупателей к этому продукту может подняться, если его стоимость, будет ниже рыночной. Не знаю, возможно ли это, ведь в основном на продажу выставляют фонд, взятый в ипотеку до 2008 года, до кризиса. Тогда цены были завышены, многим горожанам удалось взять кредит без первоначального или с минимальным взносом, а это усугубило суммы выплат. Сегодня рыночные цены квартир снижаются, вырученных средств едва хватает, чтобы покрыть затраты банка на кредит. Пока привлекает в сделках с залоговыми квартирами, разве что, нижний уровень процентной ставки. Хотя некоторые залогодержатели уже идут на уступки как в плане продажи квартир, так и в плане прощения штрафов и пени. В нашей практике был случай, когда заёмщику через суд удалось отменить штрафы. Здесь в каждом случае вопрос решается индивидуально».
 
Источник: http://kemipoteka.ru/about/media04.html
 

Вместе с этой статьей еще читают следующие статьи:
 

Перейти на содержание специального выпуска №1 «Вопросы недвижимости» (приложение к электронному изданию «Клуб руководителей»)

Новости
04.12.2019
Вышла новая книга «Статуэтка. Четки бессмертия» ...
29.05.2019
Запущена демоверсия онлайн игры «Богатей» ...
20.04.2019
День рождения компании «Сфинкс» ...
08.02.2019
Обновлено содержание сайта ...
02.02.2019
Открыта новая рубрика Дыхание миллионера ...
03.09.2018
Выпущена новая книга «Статуэтка. Сокровища чжурчжэней» ...
25.04.2018
Игра «Бизнес-кооперация» для школьников города ...
20.04.2018
День рождения компании «Сфинкс» ...
30.12.2017
Поздравление с наступающим Новым 2018 годом ...
26.11.2017
Компания теперь на Facebook ...