Доходная ипотека. Купить и сдать в аренду

Доходная ипотека. Купить и сдать в аренду

© Ольга Гранина

Известная пословица про то, что берешь чужие и на время, а отдаешь свои и навсегда, особенно актуальна для ипотечных заемщиков. Есть ли у них возможность при необходимости сдавать ипотечную квартиру в аренду, чтобы денежными поступлениями от арендаторов погашать долг перед банком?

За время обслуживания кредита могут произойти разные события. Например, в силу тех или иных обстоятельств должник может оказаться не в состоянии обслуживать долг перед банком. Выходом из этой ситуации может стать сдача ипотечной квартиры в аренду.

Не только финансовые обстоятельства толкают собственников на то, чтобы пустить в свое жилье квартирантов. Иногда заемщики покупают в кредит жилье, чтобы таким образом вложить свои средства, а ипотечные платежи перед банком изначально планируют погашать за счет арендных поступлений. Насколько это законно и экономически оправданно?

Ипотека за счет аренды

Наиболее прибыльным рынком аренды являются крупные города. В первую очередь, конечно, Москва. Здесь аренда становится своего рода бизнесом: люди сдают жилье, что позволяет им относительно безбедно существовать. Могут ли заемщики компенсировать арендными платежами ежемесячные платежи банку? Насколько сопоставимы данные величины?

Отвечая на этот вопрос, в пресс-службе Банка Москвы подчеркнули, что «здесь все зависит от суммы кредита, его срока, ставки и цены аренды квартиры; в каждом регионе это будут разные цифры».

Так, однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье может быть сдана за 20–25 тыс. руб. При сумме кредита 2 млн руб. под 12,3% и сроке кредитования 20 лет платеж в размере 22,4 тыс. руб. по аренде будет покрывать ежемесячный аннуитет по ипотеке. Однако такая картина наблюдается не всегда и не везде. Чем крупнее сумма кредита, тем больший разрыв возможен между двумя видами платежей.

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина приводит следующий пример: «Если сумма кредита равна 3,5 млн руб., процентная ставка — 12%, а срок кредита — 15 лет, то ежемесячный платеж составит около 42 тыс. руб. При этом самые экономные квартиры в Москве можно сдать за 25–27 тыс. руб. в месяц».

В арендном вопросе многое зависит от класса недвижимости. Легче всего можно найти желающих снять жилье экономкласса (но оно и дешевле). При этом желательно, чтобы квартира находилась не очень далеко от метро (максимум 15–20 минут пешком) и в ней был сделан косметический ремонт. Сроки экспозиции недвижимости более высокого уровня будут длиннее.

К выбору арендодателей при сдаче ипотечной квартиры нужно подойти особенно тщательно. Ведь вплоть до полного погашения кредита недвижимость будет находиться в залоге у банка.

А что скажет банк?

Ипотечная квартира — не просто жилье, а недвижимость с обременением, то есть распоряжаться ею (в том числе сдавать) заемщик может только с согласия кредитора.

Отношения ипотечного заемщика и банка регулируются Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 40 этого закона сдавать залоговую квартиру в аренду можно, «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке». То есть законодательство здесь никак не ограничивает права заемщика и его превращение в арендодателя, однако запретить это может банк.

«Как правило, условие о возможности передачи в аренду предмета залога содержится в кредитном договоре и договоре об ипотеке. Большинство банков требует получения предварительного согласия кредитора для передачи предмета залога в аренду, некоторые ограничиваются уведомлением кредитора по факту», — подтверждает начальник управления ипотечного кредитования банка «Открытие» Сергей Столбунов.

При получении кредита лучше заранее узнать о том, можно ли в последующем сдавать квартиру в аренду. Вряд ли большинство банков будет препятствовать этому (ведь кредитору, по сути, все равно, откуда заемщик берет деньги, главное, чтобы он платил в полном объеме и вовремя). Если же выбранный банк по какой-то причине откажет в этом праве, то, возможно, следует обратиться в другую, более лояльную кредитную организацию.

Законодательство не ограничивает права заемщика, желающего сдать квартиру в аренду, однако банк может это запретить.

В любом случае обманывать банк не стоит. При заполнении анкеты, где в числе других вопросов есть вопрос о целях приобретения недвижимости, нужно упомянуть о намерениях сдавать ее в аренду. Если же вопрос о найме возникнет во время обслуживания кредита, то об этом нужно поставить в известность банк. Не следует забывать, что у кредитора есть право в любой момент проверить состояние залоговой недвижимости и поинтересоваться, кто и на каких основаниях проживает в ней (ст. 34 Закона «Об ипотеке»: «Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц»).

«Единственное ограничение, которое действует в этом случае для проверяющего, — это чтобы проверка не создавала неоправданных помех для использования заложенного имущества залогодателем или третьими лицами», — уточняет С. Столбунов.

Руководитель отдела правового обеспечения DeltaCredit Наталья Чиркова предупреждает, что «нарушение обязанностей залогодателя (заемщика), а также правил пользования и отчуждения предмета залога влечет ответственность, предусмотренную законом и договором, в том числе дает кредитору право потребовать досрочного исполнения кредитного договора и обратить взыскание на заложенное имущество».

Помимо банка ипотечный заемщик связан финансовыми обязательствами со страховыми компаниями. При получении ипотеки должник может застраховать жизнь и здоровье, титул (право собственности) и приобретаемое имущество от рисков повреждения и утраты. При этом первые два вида страхования являются добровольными (хотя отказ от них чреват повышением ставки по кредиту), последний — обязательным. Поэтому при сдаче квартиры заемщик должен поставить в известность об этом и страховщика.

«В договоре страхования указывается, кто будет пользоваться жильем и с какой целью оно приобретается. Использование квартиры не должно противоречить условиям договора, иначе страховая компания может отказать в выплатах при наступлении страхового случая. Например, если в квартире произошел пожар и выяснилось, что там проживали квартиранты», — информирует руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. Также здесь нужно учесть, что страховщики могут посчитать, что сдача квартиры в аренду повышает риски наступления страхового случая, и увеличить стоимость страховки.

Как правило, условие о возможности передачи в аренду предмета залога содержится в кредитном договоре и договоре об ипотеке.

Бывает, что сдавать квартиру в аренду заемщика подталкивают не материальные трудности: просто человек изначально решил купить квартиру в кредит, чтобы потом поселить в нее арендаторов. Оправданны ли такого рода «кредитные инвестиции»? В каждом конкретном случае (в зависимости от категории недвижимости, суммы кредита, финансового положения заемщика, региона его проживания) ответ на этот вопрос может различаться. В любом случае, с одной стороны, нужно учитывать уровень доходов потенциального заемщика (причем не только сейчас, но и в среднесрочной перспективе), а с другой — то, что квартира в собственности является одним из самых надежных активов в нашей стране и ее стоимость постоянно растет.

Кристина Шульгина считает, что «целесообразность покупки зависит от цели заемщика; если нужно заработать, то следует обратить внимание на первичный рынок». В этой ситуации можно перепродавать новостройки (что успешно делается сейчас), стоимость которых увеличивается по мере строительства дома.

«Если у новостройки удачная концепция, высокие темпы строительства и цены повышаются быстро, то инвестор может получить ощутимый доход, даже если при покупке недвижимости он прибегал к заемным средствам», — резюмирует эксперт.

Источник: http://dmrealty.ru/UrbanRealEstateArticle/View?contentViewID=f9156257-5763-4e8e-8b57-15b0186c4ddc

Вместе с этой статьей еще читают следующие статьи:

Рубрика «Ипотека»

В России запускают альтернативу классической ипотеке

Как взять ипотеку при маленькой зарплате

Как купить жилье в ипотеку

Как купить квартиру без кабальной ипотеки

Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку

Как можно сэкономить на ипотеке

Перейти на содержание специального выпуска №1 «Вопросы недвижимости» (приложение к электронному изданию «Клуб руководителей»)

Вход в систему