. Доходная ипотека. Купить и сдать в аренду | Консалтинговая компания "Сфинкс"

Вход в систему

Курсы валют на Банкир.Ру

Доходная ипотека. Купить и сдать в аренду

 Рубрика «Ипотека»

 
Доходная ипотека. Купить и сдать в аренду
 
© Ольга Гранина
 
Известная пословица про то, что берешь чужие и на время, а отдаешь свои и навсегда, особенно актуальна для ипотечных заемщиков. Есть ли у них возможность при необходимости сдавать ипотечную квартиру в аренду, чтобы денежными поступлениями от арендаторов погашать долг перед банком?
 
За время обслуживания кредита могут произойти разные события. Например, в силу тех или иных обстоятельств должник может оказаться не в состоянии обслуживать долг перед банком. Выходом из этой ситуации может стать сдача ипотечной квартиры в аренду.
 Не только финансовые обстоятельства толкают собственников на то, чтобы пустить в свое жилье квартирантов. Иногда заемщики покупают в кредит жилье, чтобы таким образом вложить свои средства, а ипотечные платежи перед банком изначально планируют погашать за счет арендных поступлений. Насколько это законно и экономически оправданно?
 
Ипотека за счет аренды
 
Наиболее прибыльным рынком аренды являются крупные города. В первую очередь, конечно, Москва. Здесь аренда становится своего рода бизнесом: люди сдают жилье, что позволяет им относительно безбедно существовать. Могут ли заемщики компенсировать арендными платежами ежемесячные платежи банку? Насколько сопоставимы данные величины?
Отвечая на этот вопрос, в пресс-службе Банка Москвы подчеркнули, что «здесь все зависит от суммы кредита, его срока, ставки и цены аренды квартиры; в каждом регионе это будут разные цифры».
Так, однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье может быть сдана за 20–25 тыс. руб. При сумме кредита 2 млн руб. под 12,3% и сроке кредитования 20 лет платеж в размере 22,4 тыс. руб. по аренде будет покрывать ежемесячный аннуитет по ипотеке. Однако такая картина наблюдается не всегда и не везде. Чем крупнее сумма кредита, тем больший разрыв возможен между двумя видами платежей.
 
Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина приводит следующий пример: «Если сумма кредита равна 3,5 млн руб., процентная ставка — 12%, а срок кредита — 15 лет, то ежемесячный платеж составит около 42 тыс. руб. При этом самые экономные квартиры в Москве можно сдать за 25–27 тыс. руб. в месяц».
 В арендном вопросе многое зависит от класса недвижимости. Легче всего можно найти желающих снять жилье экономкласса (но оно и дешевле). При этом желательно, чтобы квартира находилась не очень далеко от метро (максимум 15–20 минут пешком) и в ней был сделан косметический ремонт. Сроки экспозиции недвижимости более высокого уровня будут длиннее.
К выбору арендодателей при сдаче ипотечной квартиры нужно подойти особенно тщательно. Ведь вплоть до полного погашения кредита недвижимость будет находиться в залоге у банка.
 
А что скажет банк?
 
Ипотечная квартира — не просто жилье, а недвижимость с обременением, то есть распоряжаться ею (в том числе сдавать) заемщик может только с согласия кредитора.
 Отношения ипотечного заемщика и банка регулируются Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 40 этого закона сдавать залоговую квартиру в аренду можно, «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке». То есть законодательство здесь никак не ограничивает права заемщика и его превращение в арендодателя, однако запретить это может банк.
«Как правило, условие о возможности передачи в аренду предмета залога содержится в кредитном договоре и договоре об ипотеке. Большинство банков требует получения предварительного согласия кредитора для передачи предмета залога в аренду, некоторые ограничиваются уведомлением кредитора по факту», — подтверждает начальник управления ипотечного кредитования банка «Открытие» Сергей Столбунов.
При получении кредита лучше заранее узнать о том, можно ли в последующем сдавать квартиру в аренду. Вряд ли большинство банков будет препятствовать этому (ведь кредитору, по сути, все равно, откуда заемщик берет деньги, главное, чтобы он платил в полном объеме и вовремя). Если же выбранный банк по какой-то причине откажет в этом праве, то, возможно, следует обратиться в другую, более лояльную кредитную организацию.
 
Законодательство не ограничивает права заемщика, желающего сдать квартиру в аренду, однако банк может это запретить.
В любом случае обманывать банк не стоит. При заполнении анкеты, где в числе других вопросов есть вопрос о целях приобретения недвижимости, нужно упомянуть о намерениях сдавать ее в аренду. Если же вопрос о найме возникнет во время обслуживания кредита, то об этом нужно поставить в известность банк. Не следует забывать, что у кредитора есть право в любой момент проверить состояние залоговой недвижимости и поинтересоваться, кто и на каких основаниях проживает в ней (ст. 34 Закона «Об ипотеке»: «Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц»).
«Единственное ограничение, которое действует в этом случае для проверяющего, — это чтобы проверка не создавала неоправданных помех для использования заложенного имущества залогодателем или третьими лицами», — уточняет С. Столбунов.
 Руководитель отдела правового обеспечения DeltaCredit Наталья Чиркова предупреждает, что «нарушение обязанностей залогодателя (заемщика), а также правил пользования и отчуждения предмета залога влечет ответственность, предусмотренную законом и договором, в том числе дает кредитору право потребовать досрочного исполнения кредитного договора и обратить взыскание на заложенное имущество».
 Помимо банка ипотечный заемщик связан финансовыми обязательствами со страховыми компаниями. При получении ипотеки должник может застраховать жизнь и здоровье, титул (право собственности) и приобретаемое имущество от рисков повреждения и утраты. При этом первые два вида страхования являются добровольными (хотя отказ от них чреват повышением ставки по кредиту), последний — обязательным. Поэтому при сдаче квартиры заемщик должен поставить в известность об этом и страховщика.
 «В договоре страхования указывается, кто будет пользоваться жильем и с какой целью оно приобретается. Использование квартиры не должно противоречить условиям договора, иначе страховая компания может отказать в выплатах при наступлении страхового случая. Например, если в квартире произошел пожар и выяснилось, что там проживали квартиранты», — информирует руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. Также здесь нужно учесть, что страховщики могут посчитать, что сдача квартиры в аренду повышает риски наступления страхового случая, и увеличить стоимость страховки.
 
Как правило, условие о возможности передачи в аренду предмета залога содержится в кредитном договоре и договоре об ипотеке.
Бывает, что сдавать квартиру в аренду заемщика подталкивают не материальные трудности: просто человек изначально решил купить квартиру в кредит, чтобы потом поселить в нее арендаторов. Оправданны ли такого рода «кредитные инвестиции»? В каждом конкретном случае (в зависимости от категории недвижимости, суммы кредита, финансового положения заемщика, региона его проживания) ответ на этот вопрос может различаться. В любом случае, с одной стороны, нужно учитывать уровень доходов потенциального заемщика (причем не только сейчас, но и в среднесрочной перспективе), а с другой — то, что квартира в собственности является одним из самых надежных активов в нашей стране и ее стоимость постоянно растет.
Кристина Шульгина считает, что «целесообразность покупки зависит от цели заемщика; если нужно заработать, то следует обратить внимание на первичный рынок». В этой ситуации можно перепродавать новостройки (что успешно делается сейчас), стоимость которых увеличивается по мере строительства дома.
«Если у новостройки удачная концепция, высокие темпы строительства и цены повышаются быстро, то инвестор может получить ощутимый доход, даже если при покупке недвижимости он прибегал к заемным средствам», — резюмирует эксперт.
 
Источник: http://dmrealty.ru/UrbanRealEstateArticle/View?contentViewID=f9156257-5763-4e8e-8b57-15b0186c4ddc
 

Вместе с этой статьей еще читают следующие статьи:
 

Перейти на содержание специального выпуска №1 «Вопросы недвижимости» (приложение к электронному изданию «Клуб руководителей»)

 

Новости
04.12.2019
Вышла новая книга «Статуэтка. Четки бессмертия» ...
29.05.2019
Запущена демоверсия онлайн игры «Богатей» ...
20.04.2019
День рождения компании «Сфинкс» ...
08.02.2019
Обновлено содержание сайта ...
02.02.2019
Открыта новая рубрика Дыхание миллионера ...
03.09.2018
Выпущена новая книга «Статуэтка. Сокровища чжурчжэней» ...
25.04.2018
Игра «Бизнес-кооперация» для школьников города ...
20.04.2018
День рождения компании «Сфинкс» ...
30.12.2017
Поздравление с наступающим Новым 2018 годом ...
26.11.2017
Компания теперь на Facebook ...