Как не стоит продавать квартиру

Как не стоит продавать квартиру

Четыре главных просчета при реализации жилья без посредников

Отнюдь не всегда сделки купли-продажи жилого недвижимого имущества совершаются с участием риэлторов. Существует довольно внушительная категория граждан, предпочитающая обходиться в этом вопросе без подобных посредников, считая их, мягко говоря, «бездельниками и тунеядцами», заботящимися не столько о клиентах, сколько о собственной прибыли. Причинно-следственные связи такого отношения к агентам, пожалуй, заслуживают отдельного разговора. Пока же, в преддверии наступающего активного сезона во всех секторах внутреннего рынка недвижимости, «Свободная Пресса» решила проанализировать несколько самых распространенных просчетов, которые допускают продавцы жилых объектов, готовящие к реализации своего имущества исключительно собственными силами. Возможно, этот «разбор полетов» поможет кому-то свести риски к минимуму и совершить сделку с максимальной выгодой и в разумные сроки.

Просчет первый, стратегический

Определять стоимость своего актива продавцы в своей массе привыкли, ориентируясь на аналогичные предложения, размещенные в социальных сетях. Некоторые особо продвинутые, периодически почитывающие соответствующие тематические порталы, ориентируются на открытые базы данных крупных агентств. В итоге экспонируемый объект в подавляющем большинстве случаев подвисает на несколько месяцев. Это прекрасный шанс для настойчивых агентов начать телефонную осаду продавца и заставить его «сдаться на милость победителя», то есть пойти на поводу у маклеров и согласиться на их условия продажи.

Избежать такого недочета довольно просто. Во-первых, при просмотре объектов в базе данных риэлторских агентств стоит мысленно отнимать от указанной стоимости порядка 100 тысяч в случае с квартирой и 150 – в случае с домом. Именно столько, отмечает подмосковный риэлтор Наталья Авдонина, составляют комиссионные маклеров. При знакомстве с ценниками на квартиры и дома, выставленные на бесплатных разнотематических ресурсах, стоит перевоплотиться в псевдопокупателя, советует руководитель одного из столичных агентств Константин Барсуков, и оценить, за что же продавцы хотят получить цену, завышенную в среднем на 10-15% от реальной. Именно при непосредственном посещении аналогичных объектов сразу становится понятно, в чем его преимущества и недостатки. В результате наиболее эффективным ценником окажется тот, который отразит некое промежуточное значение между просмотренными «живьем» и в тематических базах объектами.

К слову, используемая некоторыми самостоятельными продавцами тактика «а поставлю-ка я цену на свои квартиру/дом/землю тысяч на ***дцать побольше, а потом покупателю резко скину» не всегда дает положительные результаты. Независимый риэлтор Кирилл Морозов подчеркивает:

- Когда при обсуждении цены вопроса продавец неожиданно легко соглашается скинуть 50-100 и более тысяч, у покупателя может сложиться впечатление, что объект имеет какой-то скрытый, но довольно серьезный изъян и таким образом собственник просто старается побыстрее спихнуть недвижимость, чтобы процесс «разгребания проблем» коснулся уже нового владельца. Но «стоять насмерть» тоже не всегда разумно. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру/дом, но просит скостить, скажем, тысяч 10-15, не стоит проявлять упрямство. В масштабах цен на недвижимость такая сумма погоды не сделает, а как скоро у вас появится еще один сговорчивый покупатель – это открытый вопрос.

Просчет второй, рекламный

Не стоит думать, что если продаваемая квартира или коттедж находятся в хорошем месте и отличном состоянии, то они уйдут, что называется «влет». Точно так же не нужно впадать в махровый пессимизм, если объект стоит на глухой окраине, а обои в нем клеили последний раз еще строители. И в том, и в другом случае главное – показать товар лицом, и делать то нужно грамотно. Вот что говорит в первом случае Элина Агеева, профессиональный фотограф, в багаже у которой – долгие годы сотрудничества с риэлторскими компаниями по созданию печатных иллюстрированных каталогов и интерактивных баз объектов:

- Обычно собственники, содержащие свое жилище в исправности, считают, что достаточно просто заснять комнаты с каких-нибудь ракурсов – и покупатели слетятся, словно мухи на мед. Это далеко не так. Фотографировать тоже надо с умом. Прежде, чем запечатлеть все преимущества жилья, все же следует провести уборку и ни в коем случае не фотографировать крупные фрагменты углов, стен или пола. Никакой информационной нагрузки такие кадры не несут, а вызывают только легкое недоумение.

Константин Барсуков перед началом «рекламной компании» советует не полениться, ободрать старые обои и просто зашпатлевать стены. Это довольно недорогая и технически не сложная операция, с которой может справиться практически любой, отмечает эксперт. Стоит потратить на нее пару дней, чтобы сменить категорию жилья «в плохом состоянии» на «подготовлено к ремонту».

Просчет третий, предпродажно-подготовительный

Когда участники сделки в процессе демонстрационного показа уже ударили по рукам, а потом покупатель узнает, что для подготовки всех документов требуется время, это не есть хорошо, подчеркивает Наталья Тимофеева, агент по недвижимости из Подмосковья. «Если вы делали даже незначительную перепланировку, то ее следует узаконить, – констатирует специалист.– Постфактум это можно сделать в суде, но такой процесс может затянуться на месяцы, несмотря на все ваши уверения покупателя, что проблема решается быстро. А за это время, как говорится, либо шах сдохнет, либо ишак. То есть покупатель может найти более легкий вариант, а вы останетесь ни с чем. Поэтому если требуется кадастровый паспорт, выписка жильцов и наличие других документов, то нужно постараться решить все проблемы ДО начала экспонирования продаваемого объекта. А то ведь покупатель может прийти уже завтра, чтобы через месяц въехать в качестве собственника, а у вас еще и конь не валялся. В крайнем случае, все бумаги к сделке надо начинать готовить одновременно с размещением объявления о продаже в базах».

Просчет четвертый, расчетливо-жадный

«Если уж вы обговорили все детали сделки и они вас устраивают, не жмотничайте, – призывает Наталья Тимофеева. – Не стоит при физическом освобождении квартиры забирать с собой выключатели и розетки, а также демонтировать сантехнику и напольные покрытия. В моей практике бывали случаи, когда после получения денег продавцы только что окна пластиковые не вытаскивали из проемов».

«Конечно, покупатель принимает положительное решение во время просмотра, когда видит, что какие-то ручки-защелки на местах, а на потолке висит хотя бы «лампочка Ильича». Но въехать после оплаты в жилище, где ничего этого уже нет, очень неприятно. И если уж вы дорожите каждым забитым в стену гвоздем, то проговаривайте на этапе просмотра, что из всего имеющегося вы заберете с собой, а что останется новому владельцу, – вторит ей Наталья Авдонина. – Не забывайте, что с вами могут поступить точно так же люди, у которых покупать жилье будете вы сами».

Источник: http://svpressa.ru/realty/article/95848/

Вместе с этой статьей еще читают следующие статьи:

Рубрика «Как продать недвижимость»

Как продать квартиру, чтоб не платить налоги?

Как ускорить продажу недвижимости

Перейти на содержание специального выпуска №1 «Вопросы недвижимости» (приложение к электронному изданию «Клуб руководителей»)

Вход в систему