Каким образом можно перевести земли сельхозназначения для строительства коттеджа

Каким образом можно перевести земли сельхозназначения для строительства коттеджа

© Иван Кузнецов

Отношения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов регулируются Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др. правовыми актами.

Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей.

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственниками земель данной категории могут быть граждане, организации, муниципальные образования, субъекты РФ, государство. Ограничения касаются лишь иностранных граждан и организаций, а также организаций, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, организаций и лиц без гражданства составляет более 50 процентов, в данном случае они могут быть лишь арендаторами.

П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:

- консервация земель;

- создание особо охраняемых природных территорий;

- установление или изменение черты населенных пунктов;

- размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;

- строительство дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;

- включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

- добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

- размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;

- выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны.

Существует также два случая, когда перевести земли сельскохозяйственного назначения невозможно:

- первый-это участки, у которых кадастровая стоимость на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району;

- второй – отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

Для осуществления перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По землям, относящимся к государственной собственности, уполномоченным органом является Правительство РФ. До сих пор не закончилось разграничение земель по видам собственности, поэтому, в основном, вопросами перевода земель занимаются исполнительные орган государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

В обязательном порядке в ходатайстве о переводе указываются кадастровый номер земельного участка, права на земельный участок, категории земель, из которой будет осуществляться перевод, и в которую он будет производиться, а также причина перевода земельного участка из одной категории в другую.

К ходатайству прилагаются следующие документы:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ "Об экологической экспертизе" проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.

До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мероприятие это довольно дорогостоящее, особенно если учитывать площади земельных участков. Поэтому если земельный участок находится в собственности, то он сначала приобретается с установленной категорией, а потом уже новый правообладатель начинает процедуру перевода.

Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; 3 месяцев – Правительством РФ. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую категорию или об отказе в переводе, которые должны быть направлены заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта и копию акта в орган государственного кадастрового учета для внесения изменений в раздел «категория земель».

После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.

Отказать в переводе земель из одной категории в другую могут в следующих случаях:

в связи с отрицательным заключением экологической экспертизы, если она необходима;

в связи с ограничениями, содержащимися в федеральных законах;

в связи с несоответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.

Акт о переводе земель или акт об отказе в переводе земель может быть обжалован в судебном порядке в течение 3 месяцев, когда правообладателю земельного участка стало известно об отказе, в случае пропуска срока по уважительной причине, акт об отказе в переводе может быть обжалован и за пределами этого срока.

Источник: http://www.cottage.ru/help/view.htm?id=12

Вместе с этой статьей еще читают следующие статьи:

Рубрика «Земельные вопросы»

Дачная амнистия – срок продлен!

Жизнь без света, газа и воды. Освоение земельного участка

Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а также изменения вида их разрешенного использования

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий городских и сельских поселений и изменение категорий и видов разрешённого использования земельных участков

Перейти на содержание специального выпуска №1 «Вопросы недвижимости» (приложение к электронному изданию «Клуб руководителей»)

Вход в систему

Каким образом можно перевести земли сельхозназначения для строительства коттеджа