Как приобрести у застройщика по договору долевого участия парковочное место в подземной гараж-стоянке

Как приобрести у застройщика по договору долевого участия парковочное место в подземной гараж-стоянке

Вопрос.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Я хочу приобрести у застройщика по договору долевого участия парковочное место в подземной гараж-стоянке. Насколько я знаю, все договоры, касающиеся недвижимости, регистрируются в рег.палате. Но застройщик утверждает, что парковочные места гос. регистрации не подлежат. Прав ли застройщик?

Ответ эксперта

В принципе застройщик прав.

Регистрационные органы, действительно, отказывают в регистрации договоров участия в долевом строительстве и права собственности на парковочное машиноместо со ссылкой на то, что это не объект недвижимого имущества, а потому не может быть объектом долевого строительства и выступать предметом договора участия в долевом строительстве.

Для развернутого ответа на данный вопрос необходимо, прежде всего, определиться, что представляет собой машиноместо. Возможны несколько вариантов ответа.Машиноместо - объект недвижимости.

Машиноместо -общее имущество многоквартирного дома.

Машиноместо - нежилое помещение или часть нежилого помещения.

Перечень объектов недвижимости предусмотрен ст.130 ГК РФ. К числу рукотворных объектов недвижимости закон относит все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В свете действующего гражданского законодательства машиноместо не признается объектом недвижимости, поскольку не обладает его признаками: не имеет тесной связи с землей, не может быть индивидуализировано, не относится к незаменимым вещам и т.д.

Согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ машиноместо не является предметом кадастрового или технического учета. Предметом кадастрового учета признаются объекты недвижимости – индивидуально-определенные вещи, обладающие уникальными характеристиками объекта недвижимости (ст. 1,7).

В соответствии с Федеральным законом осуществляется кадастровый учет следующих объектов недвижимости: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

По Градостроительному кодексу РФ объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (ст.1). Капитальность объекта характерна для созданных руками человека объектов недвижимости, к числу которых машиноместа не относятся.

Парковочные места непризнаются законом и общим имуществом многоквартирного дома. В силу ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится имущество, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме. Машиноместа как и автопарковка в целом не обслуживают жилые и нежилые помещения многоквартирного дома.

Более того, инвесторами подземной автостоянки могут быть не только жильцы конкретного многоквартирного дома, но и лица, проживающие в других домах. Нет правовых оснований для отнесения машиноместа к нежилым помещениям.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации под помещением предлагают понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. Таким образом, помещение должно обладать признаком изолированности, что возможно с помощью установления пространственных границ по аналогии с жилым помещением (ст. 15ЖК РФ).

Долговременная разметка или маркировка машиноместа в подземном этаже строения белыми линиями не свидетельствует об изолированности парковочного места, о наличии пространственных границ и не превращает его в самостоятельный объект недвижимости.

Отсутствие изолированности машино-места приравнивает его к заасфальтированным площадкам, которые в подавляющем большинстве случаев судебная практика не относит к объектам недвижимости. Признание машиноместа частью нежилого помещения также не решает проблемы. Часть недвижимого объекта должна обладать признаками целого объекта. Машиноместо не обладает признаками изолированности, пространственной обособленности, характерными для нежилого помещения, следовательно, не может быть признано его частью. Представляется, что нежилыми помещениями можно признать отдельные блок-секции или отдельные боксы в подземных гаражах, которые имеют стены и внутренне пространство, по аналогии с упоминаемыми в п.1 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» блок-секциями многоквартирного дома.

Таким образом, парковочное место не может быть признано ни нежилым помещением, ни иным самостоятельным объектом недвижимости, ни общим имуществом многоквартирного дома. Получается речь можно вести о праве собственности на подземную автопарковку в целом. То есть, подземный автопакинг – это единый объект недвижимости, нежилое помещение.

Более важным представляется иной вопрос: как узаконить права на подземную автопарковку либо отдельное машиноместо.

С учетом действующего законодательства возможны различные варианты оформления прав инвесторов на подземную автопарковку и машиноместа в ней:

1. Застройщик может заключать один договор участия в долевом строительстве нежилого помещения - автопорковки с множественностью лиц на стороне инвестора с определением долей каждого инвестора, а в дальнейшем, после ввода указанного нежилого помещения в эксплуатацию, передать подземный гараж в общую долевую собственность всем участникам долевого строительства. Номер машиноместа при регистрации не указывается, поскольку в соответствии со ст. 247 ГК пользование и владение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников общей собственности. Сособственники вправе самостоятельно распределить машиноместа в подземном гараже или определить иной порядок его использования в соответствии с целевым назначением.

2. Застройщик может произвести строительство автопарковки за свой счет, по окончании ее строительства зарегистрировать право собственности на нежилое помещение на свое имя и передать его в аренду товариществу собственников жилья или заключить договор аренды с собственниками жилых или нежилых помещении со множественностью лиц на стороне арендатора либо с каждым в отдельности.

3. Возможен вариант приобретения товариществом собственников жилья нежилого помещения-автопаркинга в собственность с последующим предоставлением собственникам жилых и нежилых помещений права пользования машиноместами по договору аренды, а также и другие варианты.

Источник: http://faq.pravo.ru/view/2869/

Вместе с этой статьей еще читают следующие статьи:

Рубрика «Застройщики»

10 советов при покупке квартиры от застройщика

Жертвы курса. Заемщики рискуют оказаться на улице из-за колебаний валют

Квартира в строящемся доме - сколько ждать новоселья

Монолит против панели. Какие «сюрпризы» могут поджидать покупателей квартир в современных новостройках

Первый осмотр квартиры в новостройке. На что нужно обратить внимание

Перейти на содержание специального выпуска №1 «Вопросы недвижимости» (приложение к электронному изданию «Клуб руководителей»)

Вход в систему

Как приобрести у застройщика по договору долевого участия парковочное место в подземной гараж-стоянке