Квартира в дар и подводные камни при сделках с такой недвижимостью

 

 

Итак, есть квартира, некогда полученная собственником в дар. Теперь он желает ее продать, а вы – ее купить. Однако есть еще некто, кто данную квартиру когда-то подарил. Для потенциального покупателя будет иметь значение дееспособность дарителя. Если даритель до дня заключения договора дарения не был признан судом недееспособным, то вряд ли удастся оспорить договор дарения по данному основанию. Так что было бы неплохо запросить у продавца свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансера, которые бы подтверждали, что даритель не состоит там на учете. Что до отмены дарения, то после перехода права собственности на подаренную квартиру это вряд ли возможно. Отмена дарения может иметь место лишь тогда, когда подаренная квартира находится в собственности одаряемого.

Пожалуй, тому, кто собирается приобрести подаренную квартиру, стоит представлять себе, при каких условиях это возможно.

На практике часто так случается: даритель передает некое имущество в подарок, а потом подает в суд исковое заявление с требованием об отмене дарения на том основании, что:

• одаряемый, получив желаемое, стал «груб и невежлив»;

• договаривались, что даритель будет по-прежнему жить в квартире, а его оттуда «выживают»;

• одаряемый самовольничает, внося изменения в планировку, делая пристройки, проводя коммуникации;

• наконец, одаряемый хочет продать квартиру, а даритель категорически против.

 

Закон устанавливает четкие основания для отмены дарения (ст. 578 ГК РФ). А именно:

• даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если даритель скончался в результате действий одаренного, то право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя;

• даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;

• по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);

• в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

 

Как видим, желание одаряемого продать квартиру не является основанием для отмены дарения. Одаряемый является собственником квартиры со дня государственной регистрации права собственности на нее (ст. 223 ГК РФ), и ему принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Грубое поведение и невежливость наказуемы с моральной точки зрения, но суд вряд ли примет их в качестве основания для отмены дарения. Более того, весьма сомнительно, что будут приняты голословные заявления о том, что одаряемый совершает покушения или наносит побои. Как правило, делается запрос в соответствующее отделение полиции и выясняется, что за такой-то период обращений по поводу противоправных действий родственников, проживающих по указанному адресу, не поступало.

Что до обещаний сохранить право дарителя проживания в доме до смерти (помогать во всем, дать спокойно дожить в своей квартире), то тут есть такой нюанс. Дарение – это безвозмездная сделка, т. е. сделка, не предусматривающая какого-то взаимного удовлетворения от того, кто получил подарок.
Абзацем 2 пункта 1 статьи 572 ГК РФ прямо указано, что при наличии встречной передачи вещи и права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, т. е. правила о притворной сделке, сделке, совершенной с целью прикрыть другую сделку.

Как правило, все вышеуказанные договоренности не закрепляются на бумаге (это противоречило бы сути договора дарения).

В результате у дарителя, как правило, нет ничего, кроме устных заверений в том, что одаряемый обещал сохранить за ними право проживания, пользования и т. д. И их, скорее всего, суд не примет, указав, что устная договоренность о сохранении права на проживание и пользовании жилым помещением, не свидетельствует о встречном обязательстве (это противоречит природе договора дарения).

Люди ревниво относятся к своей собственности, даже бывшей. Особенно ярко такая ревность проявляется у пожилых людей. Даже подарив квартиру, они часто обижаются на то, что новый владелец «самовольничает». Порой даже явные и неотделимые улучшения воспринимаются как такое обращение одаряемого с подаренной вещью, которое «создает угрозу ее безвозвратной утраты».

Одно дело, если речь идет о доме, который передавался из поколения в поколение (натурально, представляя собой большую неимущественную ценность), а одаряемый не предпринимает ничего для поддержания и сохранения подаренного имущества, не ремонтирует его, не ухаживает и т. д.

В таком случае есть основания для отмены дарения – только до тех пор, пока объект не будет продан. У нового собственника нет никаких отношений с дарителем, и даже бесхозяйное обращение с фамильным домом не может повлечь за собой отмену дарения.

И совсем другое дело, если одаряемый, например, проводит водопровод или газ, делает пристройки, оборудует канализацию. Даже если нет согласия дарителя – это не разрушения, не бесхозяйственное обращение. Это конструктивные действия (которые, к слову, увеличивают стоимость недвижимого имущества) вряд ли будут восприняты судом как создающие угрозу «безвозвратной утраты». Даже если дарителю это все не нравится.

Наконец, отмена договора дарения в том случае если одаряемый скончался ранее дарителя возможна, но только если в договоре дарения были условия об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Да, в такой ситуации отмена дарения возможна – только если квартира еще не продана на день смерти одаряемого. Если она уже продана, и у нее новый собственник, то не имеет значения ни смерть одаряемого, ни наличие в договоре условия об отмене дарения при таких обстоятельствах.